经过近10个月的酝酿，社保基金终于为嗷嗷待哺的保障房体系打开了一扇门。
先拔头筹者是南京，作为最早开动保障房体系建设的城市之一，当地为始于2010年的大规模保障房计划，搭建了较为完备的运作模式，从“政治和市场”两个层面，契合上了这支庞大基金的需求。
2月28日，全国社保基金理事会副理事长王忠民在南京正式宣布，全国社保基金以信托方式为南京提供30亿元贷款，以支持当地的保障房项目建设。
不过，2011年全国建设1000万套保障房的庞大目标，无论对社保基金的参与程度，还是对其他社会资本融资渠道的拓展，仍是巨大考验。
社保资金首单落定
接近全国社保基金理事会人士透露，2010年5月份开始，全国社保基金理事会派专门小组赴南京等四个城市调研社保基金投资公租房和廉租房事宜。社保基金理事会还为此专门向地方上派驻了律师团，对各地保障房建设的投资收益作了极为严格的尽职调查。
“在得知社保基金要到地方调研的消息后，南京市住建委非常重视，对社保基金的投资风格、社会资金支持保障房建设的政策反复研究，做了很多详尽的方案。”南京市保障房建设发展公司总经理李进说。
“南京地处东部，财政实力在全国来说比较好，市政府有相当的资源整合能力，不仅无偿提供土地，还提供了相当的财政支持。但是目前的融资渠道，在庞大的保障房建设任务面前，还是显得远远不够，所以社保基金做地方调研的时候，我们如获至宝。”李进说。
由于资金的特殊性，社保基金理事会对风险控制非常严格，对收益的预期非常明确。理事会团队的调研和审核，持续了大半年的时间。“期间经历了多次的洽谈和沟通，不断完善程序。”李进回忆此事颇为感慨。
去年年底，全国社保基金理事会最终决定，以信托形式向南京市保障房公司发放30亿元、利率6.05%、期限为2年11个月的贷款。这笔信托由江苏省国际信托有限公司发行，民生银行提供连带责任担保。
其中利率的构成包括，社保利率5.45%（按季度浮动，这一利率水平略高于最新五年期存款利率）、信托费用率0.18%、担保费用率0.42%。当时贷款期限我们共同商定在3年之内主要是综合考虑了保障房项目的建设周期和资金回笼情况，“我们的考虑是时间太长会增加融资成本。”李进说。
人民银行南京分行一位人士告诉本报，目前由于各家商业银行受央行存款准备金率的调整，在有限的贷款额度里，都希望能够获得比之前更高的收益率，所以借款方很难从银行拿到贷款基准利率，而目前银行的1—3年期贷款基准利率为6.10%。
李进介绍，按照信托计划，30亿元的社保资金分两次进入南京市保障房建设发展公司在民生银行的账户中，首笔资金已在今年1月份划拨完毕，已有部分资金投向建设，另一笔资金将在3月底到位。
政治和市场的契合
为什么会首选南京？
王忠民说：“南京保障房项目规划建设构建了一种可持续发展的模式，社保资金选择南京是其支持保障房项目的最佳'突破口'。”事实上，在目前政策背景下，社保资金具有在风险可控的前提下配置到保障房建设中的诉求。
前述接近全国社保基金人士说：“社保基金管着全国老百姓的保命钱，这就决定了其资金运用中最关键的原则是几近零风险的安全要求。而对收益的要求反而成为其次，毕竟收益越高、风险越大。”
“而作为肩负庞大体量保障房建设投入任务的地方政府，找到价格便宜的钱，是融资过程中最为看重的问题。地方能够提供最有效安全的保障房运行机制，才能打动社保资金。”
李进说，南京做出了一个闭合式的运营机制，让社保基金投资决策委员会能够明确地看到，我们的保障房项目能够取得预期的收益。
此前，包括南京市在内的很多城市，因为要提前制定动迁货币补偿标准，往往在保障房项目开工前，就定下保障房出售 （出租）价格。然而，建设过程的几年间里，原材料价格等建设成本急剧提升，导致项目常常以亏损状态交付。一个例子是，某建设项目在2008年前后的一年多时间里，遭遇了钢材价格从3600元/吨飙升至6000元/吨的尴尬。
2008年以来，南京市出台了一系列的保障房政策，明确了保障房建设项目“以成本定价、保本微利”，并提出了经适房价格最高不超过周边商品房价格60%，中低价商品房不超过周边80%的标准，将经适房的利润控制在3%以内。
此次社保基金投向的范畴，是南京市2010年开工的保障房四大片区，房源性质包括廉租房、公共租赁房、经济适用房、拆迁安置房、产权调换房、中低价商品房和少量的普通商品房。
李进介绍，社保基金使用方南京市保障房建设发展有限公司和担保方民生银行，将这些“打包定向投放南京市保障房资金”拆细，再具体决定建设资金的配置，每一笔资金的投放和使用，都需资金使用和担保方的审核，进一步提高社保资金的安全系数。
“这个创新成功的关键，在于双方在政治和市场两个方面，都找到了契合点。”前述接近社保基金人士评价。
嗷嗷待哺的地方样本
王忠民在2月26日的信托贷款签约仪式上表示，今后，全国社保基金还将选择合适的项目参与，投资规模不会小于南京保障房项目。但南京无疑是幸运儿。
2009年以前，南京市的保障房工作，由各个区自行组织运作，规模偏小，房源性质也以经适房为主、配以小规模的廉租房。
2009年年底，季建业履新南京市市长，随即着手打造全新的保障房体系。2010年2月8日，由原市房产局（现与建委整合为住建局）、市国土局、市交通集团、市城建集团共同出资10亿元，成立南京市保障性住房建设发展有限公司，作为当地的统一平台，整合保障房的规划、融资、建设、管理。
2010年，南京市无偿划拨出5.6平方公里的土地，用于保障房建设。四大片区的建设量达到1000万方基本与2002年至2009年八年间的总量相当。十二五计划中，还有两个1000万方的保障房建设计划。预计建成后能覆盖城市20%住户。
如此大的开发规模，所需的资金支撑亦令人咋舌。李进预测，3000万方的保障房建设所有的资金投入将达到1100亿左右，除去期间销售回笼资金，筹集的资金将在500亿—600亿元。
“保障住房公司并没有大包大揽，而是希望能够最大限度地动用起一切资源，把这个事做成。”李进说。在政府层面进行土地整理的同时，保障房集团联系国内知名的房地产企业，包括栖霞建设、万科、中海、绿城等多家上市房企都被招至保障房建设队伍中。“我们也需要这些知名房企在融资渠道上的资源。”
实际上，在极力争取社保基金和引入有实力的房地产开发单位提供资金支持的同时，当地还在银行的信托贷款上做了很多探索和尝试。
尽管南京保障房建设发展有限公司所涉及项目的体量巨大，由于有当地实力雄厚的城建集团、交通集团做融资担保，融资渠道相对顺畅。但其他的保障房建设单位仍然存在融资难问题。李进建议，像地方政府承担保障房项目这一政府责任一样，对金融机构支持保障房建设的投融资活动也应有类似的支持考核监督机制，包括提供资金支持总额与保障房建设资金需求总量适应、执行国家利率优惠政策以及对保障房项目建设四证的适当宽容等等。
但显而易见的是，地方政府的这一普遍诉求，无疑将遭遇金融机构对盈利需求的冲突。除了银贷难，其他金融机构亦有其作为市场主体的考虑。
事实上，去年南京引入社保基金前后，保障房建设体量同样庞大的上海，曾希望引进平安等大型保险公司做超过十年以上的债权计划。但由于双方在融资成本上难以达成一致，合作最终搁浅。
